SETTORE IMMOBILIARE

Il notaio è chiamato a svolgere diverse attività in caso di trasferimenti immobiliari. Dopo aver appreso la volontà delle parti, nel rispetto della legge potrà redigere l’atto ed effettuare i controlli di legalità.

Le attività principali effettuate dal notaio sono di seguito indicate.

• L’accertamento dell’identità personale delle parti coinvolte nell’atto e la loro capacità di poterlo compiere, mediante la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi e della legittimazione ad intervenire in caso si stranieri, minori etc…
• La verifica che non vi siano ipoteche precedenti, vincoli o pignoramenti e che l’immobile non sia sia oggetto di discipline peculiari o di interesse storico, archeologico e artistico.
• L’individuazione del regime fiscale relativo al caso e la verifica che vi siano i requisiti per eventuali benefici fiscali (es.agevolazione sull’acquisto per la prima casa, credito d’imposta o esenzione da imposte).
• Il controllo che le prestazioni energetiche degli immobili siano certificate in base alle norme  e che sia presente l’attestato di prestazione energetica per la vendita di edifici dotati di impianti.
• La verifica dell’osservanza delle norme che interessano l’antiriciclaggio, la tracciabilità dei pagamenti e le provvigioni corrisposte a titolo di intermediazione a eventuali agenzie immobiliari.

A) LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Dopo aver effettuato le verifiche suddette, il notaio può procedere con la stipula dell’atto.

All’atto di vendita avviene la consegna del bene e subito dopo l’amministratore firma una dichiarazione che certifica la regolarità nel pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, dal momento che l’acquirente risponde del mancato pagamento delle spese condominiali dovute nell’anno precedente.

È possibile pattuire:

• la consegna anticipata, se il venditore resta ancora proprietario dell’immobile e responsabile dello stesso a tutti gli effetti di legge;
• la consegna differita, su richiesta del venditore, inserendo tra i patti concordati nel contratto di vendita una data entro la quale la consegna dovrà essere effettuata, con la previsione di una penale in caso di ritardo.

La legge n. 124/2017 (articolo 1, commi 142 e 143) prevede la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino al momento della trascrizione dell’atto.

Dopo la firma dell’atto il notaio è tenuto per legge ad effettuare diversi adempimenti, per garantire allo Stato il pagamento delle imposte, la pubblicità ai terzi e la sicurezza dell’operazione a vantaggio di tutti i cittadini.

Si procede con:

• a) la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate e il pagamento delle relative imposte per conto del cliente;
• b) il deposito dell’atto nei Registri Pubblici per renderlo noto ed efficace nei confronti di tutti (tecnicamente definiti terzi
• c) la voltura catastale, che consente di aggiornare il Catasto.

IL PRELIMINARE

Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Il contratto preliminare include il prezzo e  l’immobile con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo ed è anche l’occasione per effettuare tutti i controlli necessari per il contratto definitivo e delineare gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.

In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole specifiche per la redazione del contratto preliminare. Non deve necessariamente essere stipulato da un notaio, ma è opportuno chiedere il controllo notarile per garantirne la correttezza in ogni sua parte, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico,  trascritto nei Registri Immobiliari, soprattutto in caso di:

•  acconti prezzo sostanziosi
•  tempi lunghi tra preliminare e definitivo
•  venditore soggetto fallibile

La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile e il venditore non potrà vendere l’immobile ad altri, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.

Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

B) COMPRAVENDITA DA COSTRUTTORE

Nel caso dell’acquisto di un immobile in costruzione, la legge prevede norme di protezione a favore dell’acquirente nei confronti dei rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito e successivamente.

In particolare:

•  è disciplinato il contenuto del contratto preliminare;
• è previsto l’obbligo per il venditore di rilasciare fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme consegnate o da consegnare fino al rogito;
•  è previsto l’obbligo, sempre in capo al costruttore, di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;
•  è necessario il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore prima della stipula del contratto di vendita;
• è vietato al notaio di procedere alla vendita in assenza del titolo per il frazionamento, oppure la cancellazione dell’ipoteca ove non ci sia accollo di mutuo;
•  è previsto per l’acquirente un diritto di prelazione all’acquisto all’incanto qualora si tratti di abitazione adibita a residenza principale.

C) LEASING IMMOBILIARE ABITATIVO

Il leasing immobiliare abitativo – introdotto dalla Legge 208/2015 – è fruibile dai soggetti con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, purché privi di abitazione principale. I titolari dei contratti stipulati dal 1° gennaio 2016 e fino al 31.12.2020, potranno portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa”.

In particolare, per i giovani sotto i 35 anni all’atto della stipula del contratto e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:

• la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
• la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).

Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi  fiscali sono:

• la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui);
• la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).

Sia per gli under 35 che per gli over 35 l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5%, del prezzo di acquisto, non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.

La società di leasing assume l’obbligo di acquistare e di far costruire l’immobile, su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che lo riceve in uso per un tempo determinato a fronte di un canone. Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di riscattare la proprietà del bene, pagando il prezzo stabilito dal contratto.

Le agevolazioni fiscali non dipendono da caratteristiche specifiche dell’immobile: le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 .

Qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota Iva ridotta del 4%.

Il leasing prima casa prevede che il cliente possa richiedere la sospensione del contratto in caso di perdita del lavoro per i rapporti di lavoro subordinato, sia per i rapporti di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale e altri rapporti di collaborazione (art. 409, numero 3 c.p.c.), anche se non a carattere subordinato. La sospensione del contratto non è però prevista nei casi di risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa.

La sospensione non determina l’applicazione di alcuna spesa d’istruttoria e avviene senza richieste di ulteriori garanzie.

In caso in cui il cliente si renda inadempiente nel pagamento dei canoni dovuti, alla società di leasing è consentito, per il rilascio dell’immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto (art. 1, comma 81, legge 28 dicembre 2015 n. 208). Si tratta del procedimento previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell’inquilino. Il giudice competente è sempre il tribunale del luogo in cui si trova il bene oggetto dello sfratto.

La Legge di Stabilità 2016 prevede che nella successiva attività di vendita e ricollocazione del bene la società di leasing deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore inadempiente (art. 1, comma 78, legge 28 dicembre 2105 n. 208):

– deve adottare procedure che garantiscano il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore inadempiente;

– una volta venduto e/o ricollocato il bene, la società di leasing dovrà restituire all’utilizzatore inadempiente quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione, al netto delle seguenti somme che ha il diritto di trattenere:

•  la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
•  i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
•  spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, etc.;
•  il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.

D) RENT TO BUY

Il rent to buy è un tipo di contratto in cui il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

Si articola in due fasi:

• la concessione dell’utilizzo dell’immobile;
• il trasferimento eventuale della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore: la norma, in tal caso, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né che il trasferimento del bene si verifichi in modo automatico a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce, invece, al conduttore il diritto all’acquisto.

Nel contratto dovranno essere specificate le componenti che costituiscono il canone da pagare: la prima destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e l’altra da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.

Il contratto di rent to buy può essere stipulato per un immobile ad uso: residenziale, commerciale, produttivo ed anche con riguardo a terreni.

La trascrizione del rent to buy comporta:

• un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo;
• un effetto prenotativo affine a quello prodotto con la trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

Il rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare, che permette al conduttore di sostituire a sé altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto.

In caso di inadempimento del conduttore agli obblighi dallo stesso assunti con la stipula di un rent to buy (tra i quali l’obbligo di pagare il canone), il concedente potrà, a sua scelta:

• avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto;
• chiedere l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.) nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un “obbligo di fare”, come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile;
• chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.), sempreché l’inadempimento non sia di scarsa importanza.

Se il conduttore decide di non acquistare, il contratto – alla scadenza del termine convenuto – cesserà di produrre ogni effetto.

Di conseguenza il concedente avrà diritto:

• alla riconsegna dell’immobile;
• a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.

Nel periodo dell’utilizzo, le imposte legate al possesso dell’immobile, come l’IMU, sono a carico del proprietario. La TASI, invece, va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore secondo le percentuali fissate da ciascun comune. La TARI è invece a carico del conduttore, che in quanto detentore dell’immobile, si avvale del servizio di raccolta dei rifiuti.