MUTUI

L’intervento del notaio per stipulare i contratti di mutuo è previsto dalla legge in quanto l’atto pubblico è titolo esecutivo per le obbligazioni in esso contenute e l’ipoteca a garanzia del creditore viene iscritta nei registri immobiliari.

Il tasso degli interessi è indicato in termini percentuali e può essere:

•  fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo e in tal caso chi sceglie avrà rate che non saranno soggette a modifiche;
•  variabile, quando i parametri di indicizzazione sono mutevoli, ma vengono definiti in base a parametri oggettivi, come ad esempio l’Euribor (quotazione media di tassi variabili rilevabili con criteri di obiettività sul mercato finanziario della U.E.) o il tasso BCE (fissato dalla Banca Centrale Europea) e in tal caso chi lo sceglie sarà esposto alle variazioni di mercato del tasso di riferimento;
• misto in cui, a scelta del mutuatario, il tasso di interesse può variare da fisso a variabile e viceversa. Alcune tipologie di mutuo a tasso variabile prevedono un tetto di interesse massimo che non potrà essere superato.

Il piano alla “francese” prevede il rimborso degli interessi con metodo scalare: si inizia pagando rate di mutuo composte perlopiù da interessi ed in minima parte da quote di capitale, mentre nella seconda parte le rate sono composte da una maggior quota di capitale e da una minor quota di interessi.

Se si sceglie un mutuo a tasso fisso, il piano di ammortamento non potrà cambiare nel corso del finanziamento, mentre nel caso di mutuo a tasso variabile il relativo piano di ammortamento potrà subire tutte le variazioni dovute al cambio del tasso di interesse.

Si può scegliere la cadenza delle rate del piano di ammortamento che possono essere mensili, trimestrali etc…

Per comprendere il costo del mutuo bisogna tenere presenti, oltre al tasso di interesse, anche le ulteriori voci di spesa:

•  costi di istruttoria, di revisione, di chiusura;
• spese di riscossione o di incasso;
• costi di mediazioni svolte da terzi;
• spese fiscali e per assicurazioni;
• altre spese contrattualmente connesse con l’operazione.

In relazione ai costi deve essere inserito nel mutuo e nel relativo documento di sintesi il T.A.E.G., cioè il tasso annuo effettivo globale, definibile come il costo totale del credito a carico del consumatore espresso in percentuale annua del credito concesso. Il tasso in questione include anche gli interessi e tutti gli oneri da sostenere per l’utilizzo del credito e rappresenta la media ponderata di spesa del mutuo.

Le banche devono fornire al cliente, prima ancora della stipula del contratto, un prospetto informativo standardizzato per dargli la possibilità di comparare le condizioni del mutuo facilmente.

In base alla nuova disciplina nazionale sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari, le banche devono rendere disponibili al cliente il “foglio informativo” che include le condizioni economiche dell’operazione e le clausole contrattuali che la regolano.

Il cliente ha quindi il diritto di ottenere prima della conclusione della stipulazione una copia del contratto per poter valutare il contenuto.

Al contratto deve essere allegato un “documento di sintesi” che informa il cliente sulle condizioni contrattuali ed economiche e nel quale deve essere riportato anche il TAEG.

TRATTAMENTO FISCALE

Il mutuo contratto  per un periodo superiore ai 18 mesi può essere soggetto ad agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette. Le indichiamo di seguito:

• nel caso di mutui contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa qualificabile come “prima casa”, è possibile usufruire di un regime d’imposta sostitutiva agevolato pari allo 0,25% sull’importo del mutuo, anziché pagare le ordinarie imposte di bollo, registro ed ipotecaria. Tra l’altro il mutuo per la prima casa di abitazione consente di detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni stabilite dalla legge;
• se si tratta di mutui contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa non qualificabile come “prima casa”, si applica un’imposta sostitutiva nella misura del 2% sull’importo del mutuo.

In entrambi i casi, la banca funge da sostituto d’imposta e trattiene direttamente la somma dovuta all’erario, provvedendo poi a versarla a quest’ultimo.

ESTINZIONE ANTICIPATA

Nei contratti di “credito fondiario”, cioè il mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione della casa, la legge attribuisce al mutuatario la facoltà di restituire, totalmente o in parte, il mutuo in anticipo. In tal caso si restituisce il capitale senza dover pagare gli interessi fino a quel momento maturati.

Attualmente i mutui concessi da istituti finanziari, banche ed enti di previdenza obbligatoria per acquistare o ristrutturare unità immobiliari adibite ad abitazione non sono soggetti a  penali o commissioni in caso di estinzione anticipata.

Qualora il mutuatario debba estinguere un mutuo contratto prima del febbraio 2007, e qualora fosse prevista una penale per farlo, egli può chiedere alla banca un ribasso della penale, in base a quanto previsto dalla legge.

Nei casi in cui sia comunque prevista una penale per l’estinzione anticipata, nel contratto occorre esplicitare la relativa formula di calcolo.

Il mutuatario può decidere di variare le condizioni del mutuo già stipulato a suo vantaggio. La modifica può avvenire nelle modalità che seguono.

• a)Il mutuo di sostituzione: per usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente ottenere liquidità per soddisfare nuove necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca. Questo comporta l’estinzione del vecchio mutuo e la stipula di un nuovo finanziamento con correlativa iscrizione di una nuova ipoteca con tutti i costi e controlli di legalità collegati.

• b) La rinegoziazione: è un accordo fra banca e cliente che implica la modifica di alcune condizioni del contratto di mutuo: di solito la durata e/o il tasso di interesse.
• c) La surrogazione nell’ipoteca (o portabilità dell’ipoteca): il mutuatario ottiene da una banca diversa da quella con la quale aveva originariamente contratto il mutuo, un nuovo finanziamento a condizioni economiche migliori allo scopo di estinguere il debito preesistente e “sostituire” la nuova banca alla vecchia in tutte le garanzie che assistevano il precedente contratto, compresa l’ipoteca già in essere. Le spese che interessano le operazioni di surroga sono per legge predisposte a carico della nuova banca mutuante.

IPOTECA E FIDEUSSIONE

L’ipoteca è la garanzia più utilizzata dalla banca per concedere un mutuo. Si tratta di un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è stata iscritta e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. L’ipoteca si estingue automaticamente dopo venti anni e nel caso di mutui di durata superiore è necessario il rinnovo.

L’ipoteca viene iscritta sul bene, per un importo superiore a quello del mutuo, tenendo conto degli interessi corrispettivi dovuti, degli eventuali interessi moratori e di altre eventuali spese che la banca affronta per il recupero del credito.

La fideiussione prevede che un soggetto terzo, rispetto al mutuante e al mutuatario, garantisca il debito di quest’ultimo con tutti i propri beni presenti e futuri. Di solito la fideiussione si accompagna alla garanzia ipotecaria, per tutelare l’istituto che concede il credito.

ESTINZIONE E CANCELLAZIONE

Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata ma l’ipoteca, invece, può sopravvivere all’estinzione del mutuo nei confronti della banca, ancorché solo in via “formale” e non sostanziale, fino ad un massimo di 20 anni dopo la data di iscrizione della formalità ipotecaria stessa nei pubblici registri immobiliari.

Per ogni tipo di finanziamento, purché sia stato concesso da una banca, da una finanziaria o da ente previdenziale obbligatorio, può essere utilizzata la procedura semplificata prevista dal Testo Unico Bancario vigente, che consente al mutuatario che abbia adempiuto ai suoi obblighi di pagamento, di ottenere la cancellazione dell’ipoteca a cura della banca in tempi relativamente brevi e senza aggravio di ulteriori spese.  La banca provvede ad inviare alla competente Agenzia delle Entrate – Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare una comunicazione di avvenuta estinzione dell’obbligazione, con la correlativa richiesta di cancellazione dell’ipoteca che risultava collegata al mutuo. Il tutto salvo casi particolari nei quali la banca, ancorché il debito nei suoi confronti sia stato estinto, potrà chiedere che l’ipoteca resti in vita.

In alcuni casi specifici, come per esempio le compravendite effettuate da costruttore per le quali sia applicabile la tutela degli acquirenti di immobili da costruire il titolo per ottenere la cancellazione dell’ipoteca deve preesistere alla stipula della compravendita e, perciò, sarà necessario un atto notarile che contenga il consenso della banca alla cancellazione.